LMNP ancien : un investissement risqué ?

Si vous envisagez d’investir en LMNP, vous devez savoir qu’il existe des risques liés à cet investissement, comme dans tout investissement immobilier. Tout d’abord il est possible d’acheter un programme neuf et un programme existant, pour cet article nous allons prendre la cas de figure d’un LMNP ancien.

Le LMNP ancien est dédié aux biens de seconde main ou anciens qui peuvent être rénovés, meublés puis loués. C’est le marché secondaire du LMNP. Si ce type d’investissement dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages fiscaux et financiers, il est soumis à certaines conditions et peut même être risqué.

Nous vous en disons davantage dans ce qui suit.

Comment investir en LMNP ancien sans risque ?

Accessible à tous et présentant des avantages non négligeables (réduction des impôts, gestion déléguée et exonération de la TVA), le statut LMNP reste soumis à quelques conditions qu’il faut remplir, à savoir :

• ne pas être inscrit au RCS (Registre du commerce des sociétés).
• les loyers perçus par le propriétaire du bien ne doivent pas dépasser le plafond de 23 000 € / an.
• les recettes annuelles du LMNP ne doivent pas dépasser 50% des revenus du foyer fiscal.
• le bien doit être meublé, selon les critères établis par la loi Alur.

Selon le décret n° 2015-981 de la loi Alur, un logement meublé doit être équipé d’un mobilier standard permettant à l’occupant d’y séjourner, dormir et vivre confortablement.

Il faut également noter que le statut LMNP est soumis aux cotisations sociales.

Toutefois, le statut LMNP reste très prisé des investisseurs, car il offre de nombreux avantages fiscaux (amortissement des loyers, imputation de l’impôt sur les plus-values immobilières classique, pas de TVA sur l’immobilier).

LMNP ancien : quels sont les risques pour l’investisseur ?

Généralement situés au cœur de la ville, dans les quartiers les plus recherchés par les locataires, les résidences de services sont de plus en plus prisés par les investisseurs. Représentant des placements fiables aux rendements assurés, ils permettent pérennité et rentabilité à leurs propriétaires. En effet le bail commercial que le propriétaire signe avec l’exploitant lui permet de garantir ses loyers et de connaître à l’avance la répartition des différentes charges.

Mais comme tout investissement, la location de meublé ancien non professionnel présente aussi quelques risques, à prendre en compte avant de se lancer. On parle ici de :

• Les travaux de rénovation ou de réhabilitation, souvent obligatoires dans un bien ancien, peuvent représenter des dépenses importantes ; c’est pour cette raison qu’il est préférable qui paiera les travaux de rénovation ou mise aux normes.
• Le coût d’achat d’un bien ancien est généralement moins élevé que celui d’un bien neuf, ce qui rend ce type de logement rare sur le marché, car la concurrence est rude ; Cependant il faut toujours comparer avec le prix de l’immobilier dans la zone géographique concernée pour être certain de ne pas trop au dessus du marché.
• Contrairement à l’achat d’un bien neuf, les frais de notaire pour un bien ancien sont beaucoup plus élevés ; Ils sont autour de 8% contre 3/4% dans le neuf. Cette charge supplémentaire doit être prise en compte dans le projet d’investissement. Notons que dans l’ancien les loyers sont versés après le passage chez le notaire, il n’y a donc pas à attendre la livraison du bien. Cela permet de couvrir le différentiel entre les frais de notaire.
• En cas de travaux d’entretien ou de réparation d’un bien ancien, les frais sont également souvent très élevés par rapport à un bien neuf. Mais cette charge n’incombe pas automatiquement au bailleur. En effet en résidence EHPAD par exemple c’est souvent le gestionnaire qui paye les petits et les gros travaux.

Vous l’aurez compris, le LMNP sur l’ancien est un investissement aux multiples avantages, il présente également un bon nombre de risques à prendre en compte avant d’envisager ce type d’investissement. C’est pour cette raison que ce placement doit être étudié avec un conseiller en gestion de patrimoine afin que savoir s’il correspond ) vos besoins.