LMNP et LMP : Les différences

Le statut de Loueur Meublé est extrêmement avantageux tant au niveau du rendement que de la fiscalité. Le statut LMNP concerne une grande partie des investisseurs en meublé. En effet, le statut de loueur meublé professionnel s’adresse à ceux qui en ont fait leur activité professionnelle principale. 

Quels sont les critères pour être éligible au LMP ?

Sur le principe, c’est le montant des recettes locatives qui va déterminer dans quelle catégorie le propriétaire va se situer. En effet, lorsque les revenus locatifs LMP sont supérieurs à 23.000 euros annuels et représentent un montant supérieur à la somme des revenus du foyer fiscal, le détenteur du bien entre dans la catégorie des professionnels et peut donc jouir du régime LMP. Pour cela, il devra s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés. 

La fiscalité similaire de ces deux statuts

Qu’il s’agisse du LMP ou du LMNP, le régime fiscal est sensiblement le même en principe. En effet, dans les deux catégories, les recettes locatives sont soumises au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers. Deux possibilités peuvent apparaitre : 

• Si les revenus locatifs sont inférieurs à 32.100 euros annuels, le régime des micro BIC sera mis en œuvre. Cela signifie qu’un abattement de 50% s’appliquera automatiquement. Ainsi, le propriétaire ne sera imposé que sur la moitié des loyers qu’il aura perçus dans l’année. 

• Si les revenus locatifs sont supérieurs à 32.100 euros, le propriétaire sera éligible au régime réel des BIC. Dans ce cas de figure, l’investisseur pourra amortir son bien, en fonction de sa durée de vie estimée, mais aussi déduire de ses impôts les charges qui lui incombent (éventuels intérêts d’emprunt, frais de notaire, taxe foncière…). 

Les avantages du LMP par rapport au LMNP

En matière de plus-value : le régime LMP est nettement plus avantageux que le statut de non professionnel. En effet, le propriétaire jouissant du LMP pourra bénéficier de la plus-value des professionnels. Ainsi, au bout de 5 années de détention du bien si les recettes locatives ne dépassent pas 90.000 euros, le propriétaire souhaitant revendre son bien ne sera pas imposé sur la plus-value. En LMNP, il faut 30 ans de détention pour que la plus-value soit exonérée.  

En matière de déficits : en LMP, les déficits locatifs (si les revenus locatifs sont inférieurs aux charges) peuvent être imputés sur le revenu global. En LMNP, les déficits ne pourront être imputés que sur les revenus de la même catégorie pendant une durée maximale de 10 ans. 

En matière d’Impôt Sur la Fortune : il faut savoir qu’en LMP, le montant des biens acquis au titre de ce statut sort de l’assiette de l’ISF. 

Bien que le statut LMP semble attrayant, il implique certaines contraintes administratives qui ne sont pas négligeables quand on n’est pas professionnel. Il faudra ainsi s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés et s’acquitter des obligations comptables et déclaratives des entreprises.