Le secteur de l’immobilier est une alternative aux produits financiers en période de crise. C’est un secteur composé de biens tangibles, c’est-à-dire que les produits sont physiques. De plus, ils offrent de réelles perspectives d’évolution car ils prennent de la valeur avec le temps. Différents facteurs permettront une revalorisation du capital par la suite. Nous pouvons identifier la rareté du bien, son attrait et ses capacités de rendement. Sans oublier que l’immobilier et notamment les résidences de services, peuvent être un excellent véhicule pour diversifier son patrimoine.
Aucune gestion du bien LMNP
Si un investisseur décide d’investir sur une résidence de services, celui-ci privilégiera la simplicité de gestion et un placement fiable. En comparaison avec l’immobilier traditionnel, l’investisseur n’aura aucun souci de gestion. Les locataires seront identifiés et placés dans les biens par la société qui exploite la résidence. C’est pourquoi l’investisseur devra être vigilant sur son partenariat avec l’exploitant.
Un exploitant reconnu
En effet, tous les gestionnaires de résidences de services ne disposent pas de l’expérience nécessaire pour une gestion rigoureuse. Des indicateurs tels que la taille et son expérience sont des éléments annonciateurs. Plus l’exploitant disposera de résidences de services, plus il sera possible d’effectuer une analyse de ses exercices précédents. L’ancienneté sur le secteur ainsi que les perspectives de croissance du gérant sont d’autres éléments à prendre en compte. De grands gestionnaires EHPAD comme ORPEA, le Noble Age ou Korian-Medica offrent ces garanties. Le choix du gérant de la résidence sera alors un élément déterminant pour la suite.
Un bail commercial
Une fois votre gestionnaire identifié et le bien en résidence de services acquis, un contrat sera signé avec la structure. Il s’agit d’un bail commercial entre l’exploitant (le preneur) et l’investisseur (le bailleur).
La signature de ce bail accorde une sécurité supplémentaire et de nombreux avantages à l’investisseur. Le propriétaire n’aura aucune gestion à effectuer. Son bien sera confié à l’exploitant de la résidence. En contrepartie, des loyers lui seront reversés. Cet aspect est détaillé dans le bail commercial. Par la suite, une revalorisation des loyers sera mise en place. En général, elle intervient tous les ans et est comprise entre 1% et 2% Cette indexation s’appuie sur l’Indice du Coût de la Construction, l’Indice des Loyers Commerciaux et l’Indice des Revenus Locatifs. Cependant, certains exploitants disposent de leur propre indice pour réviser les loyers. Ces indices ne pouvant alors dépasser un seuil plafond.
Le bail commercial assurera alors le versement des loyers sur toute la durée de la location. Celle-ci étant régulièrement comprise entre 9 et 12 ans. À noter, que dans l’hypothèse où la chambre ne sera pas louée, le gestionnaire se voit dans l’obligation de verser des loyers à l’investisseur et ceux durant toute la période du bail commercial.
Les articles 605 et 606 du code civil
La prise en charge des articles 605 et 606 du Code Civil relatifs aux différentes charges d’entretien et de réparations sera présentée dans le bail commercial. Généralement à la charge du gestionnaire, cela réduit les contraintes de l’investisseur. Les exploitants les prennent à leur charge pour anticiper d’éventuels travaux de mise aux normes pouvant affecter leur activité. Le propriétaire n’aura donc pas de travaux à financer en cas de dégâts majeurs à l’inverse d’un investissement en immobilier classique.
Le rendement d’un bien LMNP
Le rendement des résidences de services est connu à l’avance. Aujourd’hui celui-ci se situe aux environs de 4,5 % par an. Avec l’indexation des loyers annuels, ce rendement sera amené à augmenter dans le temps.
La règlementation du dispositif LMNP
Le marché des résidences de services est très réglementé. Prenons l’exemple des Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Chaque nouveau projet de construction, de transformation ou d’extension nécessite l’accord de l’État. Une convention tripartite sera signée entre le Conseil Général, l’Agence Régionale de Santé et la résidence. Cette convention détermine les conditions de fonctionnement de l’établissement sur le plan financier ainsi que sur la qualité de la prise en charge des résidents. Les soins apportés ainsi que la formation du personnel y sont également présentés. L’État est donc partie prenant de chaque projet, ce qui en fait un placement sécurisant pour les investisseurs.
Le secteur EHPAD
Le secteur de l’EHPAD jouit également d’un environ favorable. En effet, le nombre de places dans ces structures est actuellement bien insuffisant en comparaison avec la demande. D’après une étude de l’INSEE, le paysage démographique français connaîtra de grandes évolutions. À L’horizon 2060, un français sur trois aura plus de 60 ans. Les dernières projections réalisées confirment le vieillissement de la population ainsi que l’allongement de l’espérance de vie. En moyenne, cette espérance est de 85 ans pour les hommes et de 91 ans pour les femmes. Cependant les avancées technologiques et des techniques médicales permettent de prétendre à des âges plus élevés. La question de la prise en charge de cette nouvelle population n’est donc pas à sous estimer.
