La rentabilité moyenne en LMNP

La question de la rentabilité est la première inquiétude pour un investisseur. Face à tous les taux de rendement affichés, il sera nécessaire de différencier la rentabilité brute et la rentabilité nette. De plus, en fonction de la typologie et l’âge des biens, la rentabilité pourra varier. Il faut noter qu’en résidences de services LMNP la plupart des charges sont payées par le gestionnaire ce qui permet de réduire le delta entre le rendement brute et nette.

Distinction entre la rentabilité brute et la rentabilité nette

Lorsque l’on parle de profitabilité, ce sera la rentabilité brute qui viendra à l’esprit du particulier en premier lieu. Pour identifier les performances de l’investissement, c’est un indicateur fiable. La rentabilité sera déterminée par le quotient entre le montant des loyers annuels hors charges et le prix d’acquisition du bien. En multipliant par 100 le résultat obtenu, on exprime alors la rentabilité brute en pourcentage.

Exemple :

Un investissement permet à un loueur meublé de dégager 5 000 € de loyers annuels, pour un investissement de 100 000 €.

Nous aurons alors : (5000€/ 100’000€) x 100 = 5 % bruts

Cependant la rentabilité brute n’est pas un indicateur des performances réelles d’un investissement. En effet, en s’appuyant sur la rentabilité nette, un investisseur pourra identifier le potentiel de son bien. Pour le calcul de la rentabilité nette, il sera nécessaire de soustraire aux loyers annuels perçus du bien loué, les frais liés à l’exploitation du bien. Parmi ces frais, on retrouve les charges d’exploitation, l’entretien, les travaux de rénovations et de remise aux normes, les assurances, les taxes.

C’est pour cela qu’il ne sera pas négligeable de bien identifier les différentes charges liées à l’exploitation du bien. En effet, celles-ci peuvent avoir un effet pervers et réduire de façon significative la rentabilité. Avec LMNP.com pas de mauvaises surprises, vous aurez pour chaque programme présenté le montant exact des charges liées à votre bien.

Distinction entre la rentabilité d’un bien neuf et la rentabilité d’un bien ancien

En investissant dans un bien ancien ◼︎ le premier réflexe est de se dire que les frais de notaire sont plus élevés et que l’opération peut perdre en rendement. Cependant, bien que les frais de notaire sur l’ancien (7,5% en moyenne) soient plus importants, le fait de percevoir un loyer tout de suite après le passage chez le notaire permettra de compenser le différentiel avec les frais de notaire sur le neuf. De plus sur l’ancien, la résidence étant déjà exploitée, la santé financière de l’établissement est connue, et les charges (taxes foncières et charges de co-propriété) sont connues également, il n’y aura pas de mauvaises surprises en rapport avec ces charges annuels.

En investissant dans le neuf ◼︎ vous aurez des frais de notaire réduits (4,5% en moyenne) cependant les coûts de construction actuels et les retards de livraison peuvent amener un propriétaire à attendre 2 à 3 ans avant que son bien soit exploité et que les premiers loyers soient perçus. De ce fait, pendant ces années l’argent investi ne travaille pas et fait donc perdre de l’argent à l’investisseur.

➠ Lorsque l’on compare un achat neuf et ancien, on se rend vite compte au final que le rendement sera plus intéressant sur de l’ancien avec une résidence exploitée qui a fait ses preuves. Alors que dans le neuf beaucoup d’éléments ne sont pas connus ou pas maîtrisés.

Investir dans un studio (hors LMNP)

Prenons l’exemple d’un studio acheté à Paris 100 000 € et offrant 7 600 € de loyers par an. Les frais de notaire représentent 7 % de la valeur du bien. À Paris, les charges de copropriété s’élèvent à 2 167 € en moyenne et la taxe foncière est en moyenne de 640 € à Paris.

On aura alors en rentabilité Brute :

Monsieur X aura alors une rentabilité brute de 7,1 % liée à son investissement.

Cependant, ses revenus fonciers étant imposés à hauteur de sa TMI (exemple 30 % de TMI et de 15,5 % de CSG/CRDS). Ce qui représente 45,5 % d’imposition sur ses revenus fonciers.

Ce qui donnera : 7 600 x 45,5/100 = 3 420 € d’imposition sur ses loyers

La rentabilité nette sera alors :

Nous remarquons que suite aux différentes charges et à l’imposition des revenus en provenance du bien loué, Monsieur X a vu sa rentabilité brute fortement impactée. En outre, nous n’avons pas pris en compte les éventuels changements de locataires et les carences de loyers. Les travaux liés à l’exploitation n’ont pas également été inclus dans le calcul de la rentabilité.

Dans l’absolu, nous pouvons affirmer qu’un investissement dans un studio pourrait représenter un investissement rentable. Cependant, après intégration des différentes charges, il semblerait qu’un investissement sous le statut LMNP soit plus adapté aux besoins de Monsieur X.

Investir dans une location meublée en LMNP

Monsieur X décide maintenant d’investir le même montant dans un logement en résidence de tourisme. Nous appliquons volontairement un rendement moins intéressant que sur la région Parisienne. Nous aurons alors :

Monsieur X est affilié au régime LMNP et choisit de réaliser l’amortissement de son bien et du mobilier par un Centre de Gestion Agréé. Il bénéficiera d’un avantage fiscal lui permettant de percevoir 80% de ses revenus nets d’impôts.

Par conséquent, il sera possible pour Monsieur X de déterminer sa rentabilité nette :

le rendement brut pour un achat en direct (revenus fonciers) dégage un rendement net de : 1,28%/an
le rendement brut pour un achat en résidence de services (statut LMNP) dégage un rendement net de : 4,2%/an