Le régime réel en LMNP

Le mécanisme du régime réel en LMNP

Le régime réel est un régime d’imposition des bénéfices. Il s’appuiera alors sur les bénéfices en provenance du bien meublé. Nous pouvons distinguer deux sous-régimes, le réel simplifié et le réel normal, ci-dessous une explication afin de savoir à quel régime vous devez vous référer.

Ce tableau résume le régime applicable d’office si les recettes locatives sont supérieures à certains montants.

• Le régime réel simplifié :

Le Loueur Meublé Non Professionnel est soumis obligatoirement à ce régime fiscal lorsque les recettes imposables annuelles sont comprises entre 72’600€ et 247’000€. De ce fait le loueur est tenu de fournir une comptabilité  claire et de conserver l’ensemble des justificatifs liés aux loyers et aux charges du bien en location. Il est possible de bénéficier du régime réel simplifié sur option même si les recettes sont inférieures à 72’600€ et que donc vous devriez relever du régime micro-BIC. Pour en bénéficier alors que vous avez des recettes inférieures à 72’600€ il faudra :

– déclarer son activité de loueur meublé  en envoyant le formulaire Poi au Greffe du tribunal dans le but de recevoir un numéro de Siret.

– informer l’administration fiscale avec l’envoi d’un courrier de levée d’option au centre des impôts du bien immobilier (avec la déclaration au réel si c’est la première année d’activité).

• Le régime réel normal :

Les Loueurs Meublés Non Professionnel seront soumis au régime du réel normal si leur recette locative excède 247’000 €.

Le montant des recettes locatives pris en compte pour le calcul de l’imposition sera le bénéfice imposable. Celui-ci représente la différence entre les loyers perçus sur l’année d’exercice et les différentes charges liées à l’activité. Les charges et frais liés à l’activité (charges locatives, intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien et de réparation etc.) sont déductibles.

Outre les avantages procurés, des obligations apparaissent. Notamment pour le régime réel simplifié, où la tenue d’une comptabilité permettra de justifier l’exactitude du résultat. Une comptabilité dite « super-simplifiée » pourra être mis en place. Celle-ci permettra notamment de ne tenir qu’une comptabilité de trésorerie. Cela signifie que la comptabilité ne fera apparaître que les recettes encaissées et les dépenses. Elle sera alors effectuée en fin d’exercice.

Pour les loueurs meublés affiliés au régime réel normal, l’obligation sera de tenir également une comptabilité en procédant à l’inventaire du mobilier une fois par an. Si d’éventuels mouvements apparaissent et influencent le bien, alors il sera à la charge du propriétaire de les enregistrer chronologiquement et de façon comptable. En complément de la comptabilité, un journal devra être tenu.

Les conditions à respecter pour être LMNP

• Non inscrit au RCS pour cette activité (Registre du Commerce et des Sociétés)
• Recettes annuelles de l’activité < 23’000€ et inférieur au revenu global du foyer fiscal

En respectant ces conditions vous pouvez bénéficier du statut fiscal Loueur Meublé et donc de l’amortissement sur vos recettes locatives.

Comment opter pour le régime réel ?

Être déclaré en qualité de Loueur Meublé Non Professionnel, pour cela vous devez retourner le formulaire P0I au Greffe du tribunal de commerce. Une fois le formulaire réceptionné, l’administration vous retournera un numéro SIRET nécessaire à la déclaration au réel.

Pour être affilié au régime réel, il sera ensuite important d’adresser un courrier de levée d’option joint à la première déclaration de revenus locatifs au réel, ou de l’adresser par lettre recommandée au centre des impôts des entreprises. Le régime réel est recevable durant deux années et sera renouvelable.

Effectuer la déclaration au réel grâce au formulaire 2031 et CERFA 11085 accompagnée de ses annexes 2033.