Le 1er OPCI grand public LMNP multi-secteurs
Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif en Immobilier, c’est un placement immobilier non coté et géré par une société de gestion de portefeuille agrée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Plusieurs OPCI existent en France et sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers. L’OPCI LFC+ est un support très récent qui à pu voir le jour suite aux dernières lois de finances. Cet OPCI se distingue des autres car il permet d’investir dans un fonds qui sera exclusivement composé de biens immobiliers LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et qui pour la première fois permettra donc de profiter de la fiscalité du statut LMNP et donc des amortissements (régime réel et simplifié). C’est une première, et c’est un placement qui va faire beaucoup parler de lui dans les prochaines années.
Les avantages des SCPI + les avantages du LMNP
LFC+ est un excellent moyen de diversifier son patrimoine tout en optimisant sa fiscalité. En effet il permet de profiter des avantages des SCPI (pas de taxe foncière, pas de taxe d’habitation, pas charges variables ou de frais de travaux), tout en percevant un loyer trimestriel soumis à la fiscalité du statut LMNP (et non des revenus fonciers), ce qui permet de profiter d’un loyer annuel qui sera faiblement fiscalisé.
Récupération de la TVA
Compte tenu des investissements qui seront réalisés par l’OPCI et la nature des baux, l’OPCI pourra récupérer la TVA ayant frappé ses différentes acquisitions (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…) permettant ainsi à LF Cerenicimo+ d’optimiser de manière notable les coûts de revient de celles-ci.
Principe de l’amortissement
Afin d’aligner la situation des porteurs de parts de l’OPCI sur celles des contribuables exerçant une activité de location en meublé en direct, la loi de finances rectificative pour 2015 a prévu que l’associé de l’OPCI, en tant que titulaire de revenus BIC (issus de la location meublée) pourra chaque année imputer sur ses revenus locatifs une charge correspondant à l’amortissement annuel des immeubles. Cette déduction fiscale réduit ainsi la part imposable des revenus locatifs du Loueur en Meublé, limite à la fois les impôts et prélèvements sociaux, permettant ainsi d’améliorer le rendement net par rapport à un investissement en immobilier classique.
A noter qu’il n’existe pas, vis-à-vis de l’administration fiscale, de durée de détention minimum des parts de l’OPCI pour pouvoir bénéficier des avantages procurés par l’amortissement. Toutefois, la durée recommandée du placement est de 8 ans minimum.
La stratégie d’investissement de LFC+
La stratégie d’investissement du portefeuille vise principalement à investir dans des actifs immobiliers ayant une destination de résidences gérées. Investir dans un actif immobilier géré, c’est faire le choix d’un bien immobilier meublé afin de le mettre en location. Ce bien, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (étudiants, tourisme, seniors, personnes âgées dépendantes…) sera exploité par un exploitant professionnel, spécialiste de son secteur d’activité.
Les critères d’acquisition
Les critères de sélection des actifs immobiliers seront notamment :
- l’emplacement de l’actif immobilier et son adéquation à la destination des biens recherchés
- la qualité et la solidité financière de la société d’exploitation
- la qualité intrinsèque des actifs immobiliers au regard de la réglementation
- l’analyse du plan d’affaires (Business Plan) de la société d’exploitation
- l’analyse de marché réalisée par la société d’exploitation
- le prix d’acquisition par m2 comparé aux logements comparables en résidentiel
- le rendement net d’acquisition
La diversification du patrimoine immobilier
La diversification des actifs reposera essentiellement sur la diversité des résidences dans lesquelles le FPI investira, tant d’un point de vue de la localisation, du type de résidence, du choix des promoteurs que des exploitants.
Résidences pour étudiants
Destinées aux jeunes étudiants quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome .
- Nombre d’étudiants multiplié par 2 en 30 ans
- 2 étudiants sur 3 sont logés hors du domicile familial
- L’offre des logements étudiants couvre seulement 15 % des besoins.
Résidences services séniors
Destinées aux personnes âgées souhaitant conserver leur autonomie tout en bénéficiant de services et de loisirs adaptés à l’évolution de leurs besoins. Ces résidences ont des caractéristiques proches de celles de l’immobilier résidentiel traditionnel.
- La France dénombre à ce jour, plus de 15 millions de personnes âgées de plus de 60 ans, et atteindra à horizon 2040 près de 25 millions de seniors.
Résidences de tourisme
Conçues pour accueillir des touristes ou touristes d’affaires de courts séjours, elles offrent une véritable alternative à l’hôtellerie classique. Ces logements ont la particularité de bénéficier de caractéristiques intrinsèques équivalentes à celles de l’immobilier résidentiel.
- La France est le pays qui accueille le plus de touristes au monde
- La consommation touristique intérieure représentait en 2014 près de 160 milliards d’euros, soit plus de 7,4 % du produit intérieur brut (PIB) de la France.
Résidences médicalisées (EHPAD)
Pensées pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien ainsi que des aménagements et des services adaptés à leurs besoins spécifiques.
- Vieillissement de la population française et augmentation de l’espérance de vie à 85 ans pour les hommes et 91 ans pour les femmes
- En 2060, les plus de 85 ans représenteront 5,4 millions de personnes soit 7,3 % de la population totale; un quadruplement de cette population en une soixantaine d’années.
Les caractéristiques et les points clés de l’OPCI LFC+ Cerenicimo/La Française
- 2 grands acteurs sont à l’initiative de ce nouveau placement : Cerenicimo (expert immobilier) et La Française AM (Expert en gestion d’actifs).
- Souscription initiale à partir de 5’000€.
- Un blocage des fonds jusqu’à 2022. Cela signifie que les 5 premières années les fonds ne peuvent pas être récupérés. Cependant ensuite la liquidité sera immédiate.
- Le fond détiendra 85% d’immobilier.
- Le remboursement en cas de récupération du capital (après 2022) se fait entre 2 jours et 33 jours maximum.
- Le rendement moyen attendu sera d’environ 3,5%/an.
- L’investissement se fera sur les 4 typologies de produits : EHPAD, sénior, étudiant et tourisme. Pas de répartition statistiques, les investissements se feront lorsque les opportunités seront attractives.
- Le portefeuille pourra se construire en achetant une résidence en bloc mais également des lots de façons indépendantes.
- La fiscalité du LMNP avec l’amortissement permettra d’obtenir un rendement très attractif notamment pour les TMI >30%.
- Comme les SCPI il n’y aura pas de charges annexes (travaux, taxe foncière, charges divers), le fonds offre un rendement net de charges.
- En fin d’année le fond vous enverra le montant que vous pouvez amortir de façon claire afin que votre déclaration soit simplifiée.
- le versement des « loyers » sera trimestriel.
- le fonds versera 85% minimum des plus-values réalisées des arbitrages, à chaque souscripteur au pro-rata de ses parts.
- Le délai de jouissance est quasiment immédiat. La jouissance des parts intervient 18 jours après la validation du dossier de souscription.
- La commission de souscription se décompose de la manière suivante : 10,2% + 7% (correspond au frais de recherche et d’acquisition des actifs immobiliers à savoir les droits d’enregistrement et 7% maximum pour les frais de notaire). Le rendement (loyers perçus) sera cependant calculé sur le montant total que vous investissez. La commission de souscription est payée lots de la revente de vos parts.
- L’horizon de placement conseillé est de 8 ans minimum afin de couvrir les frais de souscriptions dans le temps.
