➠ Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien) afin de le louer meublé à un tiers. Le logement doit être sommairement équipé (literie, accessoires de cuisine, meubles etc.) afin de permettre au locataire d’en disposer immédiatement, sans avoir à contribuer à l’ameublement.
➠ Ce bien peut être intégré à une résidence de services (seniors, tourisme, affaire, étudiants ou personnes âgées dépendantes EHPAD). Dans ce cas, l’investisseur verra la gestion locative de son bien confiée à un gestionnaire spécialisé. Un bail commercial sera donc signé entre l’acquéreur et le gestionnaire, pour une durée comprise entre 9 et 12 ans.
Les objectifs pour profiter du LMNP
Préparer sa retraite ◼︎ Ce dispositif s’adresse aux particuliers désireux de diversifier leur patrimoine, tout en percevant des revenus sous forme de loyers. L’objectif sera par exemple de préparer leur retraite. En effet vous pourrez percevoir une rente locative qui est garantie par le bail commercial.
Développer son patrimoine ◼︎ Pour certains l’objectif es développer leur patrimoine en investissant dans la pierre. L’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, donnera accès à une fiscalité avantageuse.
Pas de Gestion + Pas de Fiscalité ◼︎Cet investissement immobilier attire de plus en plus d’épargnants qui ne veulent pas s’occuper de locataire et déléguer totalement la gestion de leur bien. La gestion d’un bien immobilier étant très chronophage, ce placement permet de ne pas avoir les inconvénients de la gestion immobilière en direct. Notons également que les rendements en LMNP sont très attractifs (jusqu’à 6% de rendement annuel). Et la fiscalité des loyers est fortement réduite.
Qui est concerné par le dispositif LMNP
Tous les contribuables peuvent être concernés, si les recettes annuelles brutes de la location n’excédent pas 23 000 € TTC et ne sont pas supérieures aux revenus du foyer fiscal. Ce placement immobilier peut donc convenir à tous les investisseurs qui désirent développer leur patrimoine et optimiser leur fiscalité.
Quels biens sont éligibles au statut LMNP
Une résidence de tourisme est généralement constituée de différentes chambres ou appartements, destinée à accueillir des vacanciers tout au long de l’année ou de façon saisonnière. Des services peuvent être rattachés comme des infrastructures sportives, un service de restauration etc. La France est l’une des destinations touristiques les plus appréciées. Il y a donc un fort potentiel sur notre territoire pour ce type de résidences. Toutefois, il est nécessaire de faire une étude en fonction des zones d’activité économique. Mais les possibilités d’évolution du secteur touristique et son impact dans la vie économique du pays assurent la durabilité de ce marché. De plus en investissant dans une résidence gérée par un grand gestionnaire vous pourrez vous rendre dans l’ensemble des établissements du gestionnaire avec des tarifs préférentiels en tant que propriétaire.
Ces résidences sont exclusivement destinées aux étudiants recherchant un logement doté d’équipements particuliers (restauration, proximité avec les transports et écoles, infrastructures sportives etc.). Fréquemment constituées de logements de type T1 ou T2, ces résidences sont habituellement situées proches des zones d’enseignement. La France a pour objectif de multiplier par 2 le nombre de ces biens, pour atteindre la barre des 680 000 chambres d’ici 2025. Sur ce marché, les investisseurs bénéficient du soutien du Ministère de l’Enseignement Supérieur. En effet, le constat est simple. Il manque un grand nombre de logement étudiant, ce qui représente une forte opportunité sur ce secteur. L’acquisition de ces biens est par ailleurs facilitée par un prix d’achat plus restreint car la superficie proposée y est plus réduite.
Ces résidences ne sont pas médicalisées à la différence des Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Les infrastructures permettent de faciliter le quotidien des personnes autonomes à la retraite. Les logements adaptés sont mis à la disposition des résidents et des services d’aide sont proposés (restauration, personnel de ménage…). Nous pouvons retrouver ces établissements au cœur des villes, car ils permettent aux seniors de conserver la mitoyenneté avec leurs commerces et d’autres services. En prenant en compte le vieillissement de la population ainsi que l’allongement de l’espérance de vie, ce marché présente un fort potentiel.
Ces résidences proposent des prestations médicalisées ainsi qu’une aide au quotidien aux personnes âgées dépendantes. Un personnel de santé est présent auprès des résidents pour les accompagner dans leur fin de vie. Ils sont généralement situés en périphérie des villes. Cet investissement reste cependant différent. Avec un rendement supérieur aux autres catégories de résidences, il s’agit d’un placement sécurisant. Cependant le prix au mètre carré n’est pas à comparer avec celui d’un bien immobilier classique. Le secteur de l’EHPAD est également un marché porteur. En effet, nous estimons que dans les 10 années à venir, le nombre de personnes âgées risque d’augmenter de prés de 25 %. Cela est dû au vieillissement des baby-boomers ainsi qu’à l’avancer des techniques médicales, qui allongent notre espérance de vie. C’est pourquoi ce marché rend ce choix d’investissement attrayant.
Ces résidences sont mises à la disposition du personnel d’affaire, en déplacement et généralement situées proche des zones d’activités. La demande est grandissante dans les grandes villes. Nous pouvons en conclure que malgré la crise, ce secteur offre de bonnes opportunités d’investissement. Depuis 2008, nous constatons une hausse du nombre de logements d’affaires. Cela confirme le lien entre les produits disponibles et la croissance du marché.
Quels sont les avantages et les contraintes du Loueur Meublé
Des prix abordables ◼︎ Les prix d’acquisition d’un bien en statut LMNP sont assez faibles. Nous pouvons trouver des offres à partir de 50’000 €.
Des Loyers garantis ◼︎ En effet vous pourrez percevoir une rente locative qui est garantie par le bail commercial. Vous n’avez pas à courir après un locataire pour recevoir votre loyer.
Jusqu’à 6,5% par an ◼︎ Le rendement annuel peut osciller entre 3,5% et aller jusqu’à 6,5% par an dans certains cas. Tout dépendra de la localisation et du secteur d’activité.
Aucune Gestion ◼︎ L’acquéreur n’a pas de gestion locative car le bien sera entièrement géré par le gestionnaire de la résidence.
Entre 60% et 70 d’impôts en moins ◼︎ Le statut LMNP permet d’amortir comptablement ses loyers. Vous pourrez donc réduire la fiscalité de vos loyers entre 60% et 70% par an.
Pas de TVA ◼︎ En LMNP l’achat se faire Hors Taxes et les loyers perçus sont également HT. Il n’y a donc pas de gestion de TVA lorsque l’on devient propriétaire en Loueur Meublé.
Le Bail Commercial ◼︎ Un bail commercial est signé entre l’acheteur et le gestionnaire. Ce bail vous permet de connaître de façon précise le montant des loyers que vous percevez et la garanties dont vous bénéficiez.
Quelle est la fiscalité en LMNP
Les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont imposés et seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Cependant, il est possible de choisir entre 2 régimes d’imposition, si les revenus sont inférieurs à 32 000 €.
1- Régime Micro-BIC : Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu. Lorsque les recettes sont inférieures à 72’600€ par an par défaut les revenus sont imposés dans la catégorie des « micro-BIC » selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire de 50%. On rajoute ensuite les prélèvement sociaux de (17,2%).
2- Régime réel : Le régime réel simplifié en loueur meublé non professionnel s’impose pour les recettes supérieures à 72’600€ depuis 2020. Si les recettes sont inférieures à ce montant le loueur meublé qui souhaite se déclarer au régime réel devra déclarer son activité en envoyant le formulaire Poi au greffe du tribunal afin d’obtenir un numéro Siret et en informer l’administration fiscale. Le régime réel simplifié est un régime obligatoire pour les loueurs qui ont des recettes annuelles imposables comprises entre 72’600€ et 247’000€ (sauf déclaration préalable). Ce régime fiscal implique la déduction de l’ensemble des recettes de l’intégralité des charges. Il sera nécessaire de tenir une comptabilité car des charges sont déductibles :
- les intérêts d’emprunts
- les frais de notaire
- la taxe foncière
- la taxe d’habitation
- les assurances
- les travaux de répartition
- l’amortissement du bien et des travaux
Les biens acquis en régime LMNP seront compris dans l’assiette de l’ISF.
Peut-on revendre son bien en LMNP et quelle est la plus-value
Il est possible de revendre son bien en LMNP. Il existe des professionnels spécialisés dans ce type de transaction. Lors de la revente, la plus-value bénéficiera d’un abattement, à partir de la cinquième année de détention (6% par an de la 5ème à la 21ème année). Puis 4% après 22 ans de détention. Il y a également un abattement pour les prélèvements sociaux : 1,65% entre la 5ème et la 21 année, 1,60% pour la 22ème année de détention puis 9% après la 22ème année. Notre société pourra vous fournir une estimation si vous souhaitez revendre votre bien LMNP géré.
