Les conditions pour obtenir le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sont précises. Une location sera considérée comme location meublée lorsque le bien loué sera équipé de mobilier adapté à la destination du bien. L’agencement et l’ameublement du logement devront être équilibrés avec l’importance du lieu. C’est pourquoi le propriétaire doit veiller à ce que l’équipement soit suffisant pour que le futur locataire puisse emménager en n’incluant que ses effets personnels. En investissant dans une location meublée, l’acquéreur pourra profiter d’avantages fiscaux et économiques. En effet, il s’agit d’un placement beaucoup moins contraignant qu’un bien loué traditionnel. Le bien acquit sera alors confié à un exploitant en fonction du secteur choisi. Un bail commercial liera les 2 parties (le propriétaire et le professionnel exploitant). Cette location pourra alors être effectuée de manière non professionnelle et dispensée de toute gestion pour l’acquéreur. Il faudra cependant respecter les conditions citées ci-dessous.
Quelles sont les conditions du statut LMNP ?
- les revenus locatifs en provenance de son bien LMNP ne devront pas excéder les 23 000 € par an
- les revenus locatifs en provenance de son bien LMNP ne devront pas dépasser les revenus du foyer fiscal
- être non inscrit au RCS pour cette activité
➠ En revanche, vous devez impérativement déclarer votre activité auprès du CFE (centre des Formalités des Entreprises).
➠ Si les recettes sont inférieures à 23.000 euros par an, le loueur est considéré comme non professionnel et ne paye pas de cotisations sociales pour son activité.
Le régime Loueur Meublé Non Professionnel convient à toutes les personnes cherchant à se constituer une rente sans fiscalité supplémentaire sur le long terme. Il pourra s’agir d’un complément de revenu pour anticiper la retraite. Le régime LMNP est un véhicule permettant de développer son patrimoine avec une fiscalité attractive sur les recettes annuelles reçues. Pour profiter de ce dispositif, l’investisseur se portera acquéreur d’un bien en résidence de services. Ci-dessous retrouvez Les conditions d’obtention du statut lmnp :
Dès lors que ces 3 conditions sont respectées vous êtes éligible au dispositif LMNP et vous pouvez donc profiter de sa fiscalité.
Quels biens sont concernés par le LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP en résidence gérée, un investisseur ne pourra pas acquérir tout type de bien. Les possibilités se porteront alors vers des biens en résidences de services. Actuellement, il existe 5 établissements différents :
- la résidence de tourisme, destinée à accueillir des touristes. Ces logements sont équipés et offrent également des services annexes (accueil, service de restauration, ménage, activités diverses)
- la résidence d’affaires, destinée à accueillir une clientèle d’affaires pour leurs déplacements. La grande différence avec un hôtel classique est que la structure propose un logement entièrement équipé et indépendant, avec des services additionnels.
- la résidence pour senior, accueille une population vieillissante ayant besoin d’un accompagnement pour faciliter leur quotidien. Elles sont généralement situées près d’établissements de santé.
- la résidence étudiante, destinée aux étudiants. Elles sont établies à proximité des écoles d’enseignement supérieur et des transports en commun.
- la résidence médicalisée EHPAD, destinée à une population âgée dépendante, ayant des besoins médicaux spécifiques et un accompagnement médical au quotidien.
Ces résidences disposent de services et d’équipements destinés aux locataires. Des investissements avec le régime LMNP dans ce type de résidences sont fréquemment entrepris. En effet, cela donne lieu à une absence de gestion locative pour l’acquéreur. La gestion du bien sera alors totalement déléguée à l’exploitant avec la contrainte d’un bail commercial.
Les avantages du bail commercial en LMNP
La gestion du bien en résidence de services étant confiée à un professionnel, un contrat doit alors unir l’exploitant et l’investisseur. En effet, l’entreprise en charge du bien devra veiller au bon fonctionnement de la structure pour assurer aux locataires un séjour conforme à leurs besoins. Le bien sera alors géré par un exploitant, qui le louera lui-même à un particulier. Le contrat établi sera alors un bail commercial et non un bail d’habitation. Des avantages existent alors.
La durée du bail sera souvent fixée pour une période de 11 ans et 9 mois (9 ans dans l’ancien). La répartition des charges, ainsi que les diverses assurances à la charge de l’exploitant seront alors précisés. Les obligations et les devoirs de l’exploitant envers le bailleur y figurent également. D’autres informations y sont aussi présentées comme les garanties ou encore l’indexation des loyers.
Ce bail commercial engagera l’exploitant dans la gestion du bien et encadrera également les agissements de chacune des parties, pour faciliter au mieux l’exploitation du bien.
Les conditions des statuts fiscaux LMNP
Comme le propriétaire perçoit des loyers de l’exploitant, celui-ci aura l’obligation de déclarer ces revenus locatifs. Ceux-ci seront alors considérés comme des Bénéfices industriels et Commerciaux, et non comme des revenus fonciers. Il aura la possibilité de choisir entre plusieurs régimes fiscaux selon sa situation et ses besoins :
- Le régime fiscal du micro-BIC (un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes)
- Le régime fiscal du réel et réel simplifié (un amortissement comptable)
- La loi Censi-Bouvard (une défiscalisation de 11% pendant 9 ans)
Le régime du micro-BIC : lorsque les recettes sont inférieures à 72 600€ par an (hors location saisonnières classée) le contribuable sera imposé par défaut dans la catégorie des micro-BIC. Après un abattement forfaitaire de 50% il sera fiscalisé selon le barème progressif de l’impôt sur les revenus.
Le régime réel : le régime réel est obligatoire pour les loueurs dont les recettes annuelles imposables sont comprises entre 72 600€ et 247 000€. Il peut s’appliquer sur option sur demande si les recettes sont inférieures à 72 600€. Ce régime implique la déduction de l’ensemble des recettes annuelles de l’intégralité des charges. Le régime réel permet l’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble (hors terrain).
La loi Censi-Bouvard : le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l’exploitant. La réduction d’impôt est de 11% et dans la limite d’un bien d’une valeur de 300 000€ ht. Les résidences de tourisme classées en sont exclues depuis le 1er janvier 2017.
Les 2 questions fréquentes des investisseurs
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
Nous présentons tous les avantages du statut LMNP ainsi que les avantages fiscaux liées aux recettes locatives. Cependant certaines obligations pourront être perçues comme des contraintes. Tout d’abord pour profiter de ces avantages, vous signez un bail commercial et vous déléguez la gestion de votre activité de location meublée.Vous ne pourrez pas jouir de votre bien.
Il y a également une charge administrative pour obtenir et conserver le Statut de Loueur Meublé :
➠ Vous devrez effectuer une déclaration de revenus (au régime réel : vous devez remplir le formulaire n°2031-SD et reporter les montants sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO).
➠ Au régime des micro-BIC vous devez indiquer le montant brut de vos recettes locatives sur votre déclaration de revenus en ligne ou avec le formulaire n°2042 C-PRO.
Puis-je louer ma résidence principale en LMNP ?
Non, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale en tant que LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Pour bénéficier du statut de LMNP, vous devez posséder et louer un bien immobilier qui a été déclaré par le bureau local des impôts comme éligible à ce type d’activité locative. Cela signifie généralement que le bien doit être dédié à une activité de location touristique ou commerciale. Votre résidence principale serait re-qualifiée.
