L’avantage de l’amortissement en LMNP
À travers le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, le particulier aura la possibilité d’amortir une partie des coûts de construction de ses loyers perçus. Le terrain sera quant à lui exempt de l’amortissement. En effet, celui-ci ne peut se détériorer ou s’user dans le temps. De plus, il n’aura pas de durée d’utilisation prévue au préalable.
L’amortissement se portera sur l’immobilier ainsi que sur le mobilier du bien loué. L’immobilier pourra être décomposé en deux éléments :
- le gros œuvre
- le second œuvre
Le gros œuvre du bien sera généralement amorti sur 50 ans aux deux tiers de la valeur de l’acquisition. De l’autre côté, le second œuvre qui sera amorti sur 15 ans au tiers de la valeur du bien.
L’expert-comptable s’appuiera sur les documents fournis par le loueur meublé non professionnel pour effectuer l’amortissement. Il pourra se référer alors au compromis de vente, aux factures des travaux de rénovation et aux factures du mobilier.
Tableau d’amortissement pour un bien en résidence de services
| Composantes |
Durées |
Parts composantes |
Pourcentage amortis annuel |
| Toiture |
25 |
8 % |
4 % |
| Électricité |
25 |
6 % |
4 % |
| Étanchéité |
15 |
5 % |
6,67 % |
| Ascenseur |
15 |
2 % |
6,67 % |
| Intérieurs |
12 |
15 % |
8,33 % |
| Extérieurs |
14 |
9 % |
7 % |
| Gros oeuvre |
70 |
55 % |
1,25 % |
La durée de l’amortissement pourra varier en fonction de la typologie du bien à amortir. Pour le mobilier, la période évoluera de 5 à 10 ans et représentera 10 à 20 % de la valeur totale des meubles chaque année. Pour l’immobilier, la période évoluera de 25 à 40 ans et représentera 2,5 à 4,5 % de la valeur du bien amorti chaque année.
Outre le mobilier et l’immobilier, les frais liés à la location sont également amortissable.
La déduction des charges en LMNP
Les charges que représentent l’amortissement seront alors déduits des loyers. L’objectif étant de maximiser les revenus locatifs. Cela permettra d’obtenir un résultat fiscal nul, puisque l’amortissement sera cumulé avec les autres charges déductibles. Les loyers locatifs ne seront pas soumis à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux, sur toute la période de l’amortissement.
En pratique, durant les premières années les charges à déduire seront supérieures aux loyers perçus. Cela s’explique par la présence des intérêts rattachés aux montants emprunter. Les intérêts d’emprunt seront alors déductibles. En allant plus loin, un crédit à remboursement « in fine » sera particulièrement optimisant fiscalement pour l’investisseur. En effet, les intérêts seront remboursés les premières années, ce qui entrainera un déficit et donc par la suite une réduction d’impôt. Les intérêts d’emprunt permettent donc de contrôler les revenus locatifs dans un premier temps.
L’amortissement du bien mis en place n’est donc pas utilisé pendant cette période mais ne sera pas perdu néanmoins. Celui-ci sera alors « entreposé » sans limite de temps. Une fois les intérêts d’emprunts devenus moins important, l’amortissement par composantes prendra alors le relais. Cela permettra alors au loueur de bénéficier de revenus locatifs peu voir pas taxés. L’amortissement ne pourra pas augmenter ce déficit. Les loyers perçus du bien meublés ne seront alors pas imposés et le propriétaire maximisera ses revenus locatifs.
Nous pouvons alors dire que l’amortissement du bien en LMNP convient parfaitement à un particulier cherchant à préparer sa retraite.
Schéma fiscal en LMNP
| Loyers locatifs en provenance du bien meublé |
| – Charges annuelles |
| – Amortissements du bien par composantes |
| = Résultat fiscal à déclarer |
