Notre avis pour investir en EHPAD : les conseils à suivre

Investir dans un EHPAD est un placement que les comptables recommandent. Il offre de nombreux avantages. Il vous permettra de recevoir des loyers et d’optimiser la fiscalité de ces revenus grâce au statut LMNP. Ce statut fiscal vous permettra d’opter pour le régime réel et donc bénéficier d’un amortissement comptable. L’amortissement sur les loyers peut aller jusqu’à 70% ! C’est pour cette raison que nous allons vous donner notre avis sur cette niche fiscal.

Investir dans une chambre EHPAD, quel avenir ?

Aujourd’hui en France on compte plus de 7500 résidences EHPAD et +700’000 résidents. Cependant avec l’allongement de l’espérance de vie et l’amélioration de la médecine nous devenons de plus en plus dépendants. Les établissements médicalisés peuvent accueillir et traiter des personnes âgées. Notamment avec des pathologies graves ou une grande dépendance.
En 2050 les +60 ans seront 22 millions contre 12,6 millions en 2005. Actuellement le taux d’occupation moyen en EHPAD est de 98% ! Et les plus de 80 ans (souvent en EHPAD) représentent 4,5% de la population. En 2060 les + 80 ans devraient atteindre les 10% de la population. Et les résidences EHPAD ne sont pas en nombre suffisant sur le territoire. Donc si l’on vous demande votre avis sur l’avenir des résidences EHPAD ? Vous nous répondrez certainement que oui, il faut plus d’EHPAD en France. Cependant c’est un secteur règlementé par l’État (convention tripartite). Il est très difficile de construire une nouvelle résidence. Nous savons que dans les prochaines années l’offre sera insuffisante face la demande grandissante.

La fiscalité de l’investissement EHPAD

L’achat d’une chambre EHPAD est un investissement immobilier. Cependant en devenant propriétaire dans une résidence EHPAD, vos loyers ne seront pas considérés comme des revenus fonciers. C’est le statut LMNP qui entre en jeu, et permet de déclarer vos revenus en BIC. Par ce biais vous pourrez amortir votre bien et votre mobilier pendant plusieurs décennies. L’amortissement comptable est linéaire et la durée peut aller jusqu’à plus de 40 ans. Cependant à votre avis est-il intéressant d’amortir pendant plus de 40 ans ? La réponse est non. La meilleure durée d’amortissement est entre 15 ans et 20 ans.

Combien coute une chambre EHPAD

Investir en EHPAD, ne l’oublions pas c’est acheter un bien immobilier. Et les règles de l’immobilier sont donc applicables à l’achat d’une chambre en résidence EHPAD. Les prix vont varier selon l’emplacement. Une chambre EHPAD en plein coeur de Paris ou de Marseille sera plus cher qu’en périphérie de Toulouse. Le prix d’une chambre EHPAD peut donc osciller entre 80’000€ et dans certains cas très rare aller jusqu’à 400’000€. En plein coeur de Paris par exemple. Votre budget pour cet achat déterminera donc les propositions que vous recevrez. Il ne faut pas oublier que lorsque l’on achète une chambre EHPAD, on achète également la sécurité d’un bail commercial. Ainsi que les services proposés par la résidence.

Notre avis sur les rendements en EHPAD

La moyenne que vous pourrez observer sur le marché secondaire est autour de 4% à 4,5% par an. Cependant vous pourrez recevoir une offre avec un rendement à +6% par an. A votre avis cela signifie qu’il y a un risque plus important ? Non pas forcément, on vous explique. Un bail commercial est signé pour une durée de 9 ans. Le rendement (loyers) est annoncé dans ce bail commercial et il sera revalorisé en suivant un indice. En règle générale vous aurez l’indice du prix des prestations EHPAD, appelé indice EHPAD. Cet indice augmente entre 1% et 2% par an. Donc au bout de 8 ans de bail commercial, votre loyer aura augmenté, et le rendement ne sera donc plus de 4,5%/an. Il pourra se situer entre 5 ou 6% par an. En conclusion, lorsque vous avez un rendement au dessus de la moyenne, c’est que le bail commercial est bien entamé. Si a contrario le bail vient tout juste d’être renouvelé pour 9 ans vous aurez un rendement entre 4 et 5%. Vous pouvez donc acheter avec un meilleur rendement. Mais cela signifie que vous aurez très prochainement un nouveau projet de bail commercial. Et certainement un retour au rendement moyen du marché.

Investir en EHPAD et défiscaliser, pourquoi pas ?

Il existe 2 statuts fiscaux pour investir dans un EHPAD.
Le statut LMNP classique : amortissement ou abattement de vos loyers sur plusieurs années, sans obligation de détention du bien.
Le statut LMNP Censi-bouvard : qui permet de défiscaliser 11% de la valeur ht du bien pendant 9 ans. Avec l’obligation de conserver son bien pendant 9 ans et d’acheter en VEFA. Pour choisir entre ces 2 statuts il est préférable d’être conseillé car cela dépendant de votre situation patrimoniale.

Quel programme choisir, notre avis et notre méthode

 L’investissement en chambre EHPAD vous intéresse et vous souhaitez franchir la cap. Cependant il ya beaucoup de questions qui restent en suspens, notamment, quel programme choisir ? Le choix du programme est très important ! et c’est le conseiller que vous allez contacter qui vous formulera des propositions de programmes différents. Il est donc important de travailler avec une personne de confiance. Un expert qui saura vous orienter vers les meilleurs programmes EHPAD.

Notre méthode de travail :
Le choix du gestionnaire : un gestionnaire reconnu avec une assise financière importante vous permet de garantir un bail sécurisé et une revente facilitée.
L’emplacement : l’EHPAD peut être en centre ville, ou bien en périphérie avec un parc à proximité. Le plus important sera de se porter sur une zone géographique avec une forte demande.
La qualité du bail commercial : investir en EHPAD c’est investir dans un bail commercial. Chaque bail est différent et il faut donc maîtriser les nuances. Vous retrouvez sur certains programmes des avantages non négligeables qui ne sont pas forcément présents ailleurs.
La durée du bail commercial : plus la durée sera longue plus vous aurez une bonne visibilité. Mais selon l’investisseur et le programme il peut être opportun de choisir un bail qui est en cours. Avec un rendement plus élevé. Tout en sachant qu’un réajustement du rendement aura lieu lors du renouvellement du bail. Les charges liées à votre investissement : il est important de connaître le montant de la taxe foncière et des charges de copropriétés. Cela vous évitera les mauvaises surprises.

Le risque d’investir en EHPAD

L’achat d’une chambre EHPAD vous intéresse, et vous souhaitez passer à l’étape suivante en recevant des programmes concrets. C’est un marché de niche et vous n’aurez donc pas accès aux programmes sur les plateformes standards. Le choix d’un professionnel est important. Il faut à la fois qu’il maîtrise le statut LMNP et la gestion patrimoniale. Pour déterminer si cet investissement est adéquat. Il faudra aussi qu’il connaisse bien le secteur EHPAD. Et qu’il bénéficie de partenariats solides afin de pouvoir vous proposer les meilleurs programmes EHPAD.

Notre avis pour investir dans un EHPAD est que c’est un bon placement, mais qu’il n’est pas sans risque. Pour éviter les pièges vous devez être accompagné par un expert, et bien choisir votre programme. Le choix du gestionnaire et la qualité du bail commercial sont à analyser. Vous serez sur un secteur peu risqué, avec des loyers garantis et des rendements attractifs. La clé de votre investissement réside dans le choix du professionnel. C’est lui qui vous proposera un programme et qui vous le présentera.