la fiscalité d’une revente LMNP et la plus value immobilière

La revente d’un LMNP est une opération courante. Une fois que l’investisseur immobilier aura profité de l’abattement fiscale (micro-BIC) ou de l’amortissement du statut LMNP (régime réel) et que son opération sera considérée comme bénéfique, le propriétaire pourra revendre son bien LMNP. L’investissement via le dispositif Censi-Bouvard pourra profiter de la même fiscalité su le plus-value. Cependant avec la loi Bouvard, tout comme en dispositif Pinel, il y a une obligation de détention du bien de plusieurs années avant de revendre. La revente d’un logement meublé est un arbitrage qui permet de récupérer ses liquidités pour d’autres projets. Afin de savoir si le moment est opportun pour revendre un LMNP il est préférable de se rapprocher d’un expert de ce dispositif fiscal (Loueur Meublé Non Professionnel) ou de son conseiller patrimonial.

Combien de temps dois-je conserver mon LMNP avant de le revendre ?

La durée de conservation conseillée est de 15 à 20 ans pour plusieurs raisons. Tout d’abord car c’est au cours des 15 premières années que la fiscalité des revenus est la plus avantageuse pour le propriétaire. Mais également pour laisser la valeur du bien s’apprécier. Une revente avant 5 ans par exemple est considérée comme une mauvaise opération immobilière. Il y aura une perte en capital importante. Avant une revente, il faudra connaître le prix que l’on peut obtenir afin de calculer le montant de son imposition sur la plus-value. Cet impôt dépendra du montant de la vente, du prix d’acquisition et de la durée de détention.

Fiscalité et plus-values de la revente d’un LMNP

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. Au prix de cession on peut déduire les honoraires de commercialisation, les frais de publicité, le montant du diagnostic etc.

L’impôt sur les plus-values de cession d’un bien LMNP est soumise au régime des plus-values des particuliers. Le taux d’imposition de la plus value est de 19% augmenté des prélèvements sociaux de 17,2%. L’impôt sur la plus value est variable en LMNP car certain biens immobiliers mettront plusieurs années avant de s’apprécier. Ci-dessous vous trouverez le calcul à effectuer pour connaître l’abattement fiscal dont vous pouvez disposer sur l’impôt sur la plus-value.

Abattement de la plus-value selon les taux suivants :

• 6% par an au delà de la 5ème année
• 4% la 22ème année

Soit une exonération totale de la plus-value au bout de 22 ans de détention.

L’abattement des prélèvements sociaux :

• 1,65% par an au delà de la 5ème année
• 1,60% pour la 22ème année
• 9% par an au delà de la 22ème année.

Soit une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

La plus value est régularisée par le notaire au moment de la vente. La taxe sur la plus-value est donc de 36,2% au total si vous ne profitez d’aucun abattement (ni sur la plus-value ni sur les prélèvements sociaux). Revendre avant 5 ans ne permet pas de profiter d’abattement, mais dans le même temps notons qu’il est peut probable de faire une plus-value immobilière en moins de 5 ans. Une revente avant 5 ans sera donc taxé à ce taux (36,2%) sur la plus value. Il est important de préciser que cet abattement ne sera pas le même pour le LMP (Loueur Meublé Professionnel). En effet ces 2 statuts diffèrent et il ne faut pas les confondre : la plupart des investisseurs qui détiennent 2 ou 3 biens immobiliers en résidence de services seront considérés comme des LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il faudra respecter des critères précis pour devenir LMP : Loueur Meublé Professionnel.

La TVA lors de la revente d’un LMNP

L’acquisition d’un bien immobilier en LMNP se fait en Hors Taxes. Cela signifie que lors de l’achat d’un bien neuf en location meublée, l’acheteur a effectué une acquisition TTC, cependant la TVA lui a été remboursée. Le remboursement est effectué environ 6 mois après la livraison de la résidence. Cependant cette TVA n’est pas immédiatement  acquise. Pour que cette TVA soit totalement acquise il faut conserver son bien LMNP pendant 20 ans. En cas de revente avant la 20ème année il faudra rembourser la différence au pro-rata du nombre d’années de détention. Par exemple pour une revente LMNP au bout de 10 ans, il faudra restituer 50% de la TVA perçue.

À noter : Il est pourtant possible de revendre votre location LMNP avant la 20ème année sans rembourser de TVA. Comment faut-il procéder ?

L’investissement en résidence gérée, nécessite la signature d’un bail commercial avec l’exploitant. Et au moment de revendre votre bien LMNP vous devrez faire signer le bail commercial par l’acquéreur afin qu’il le reprenne. Dans ce cas de figure l’amortissement de la TVA continuera avec l’acheteur. C’est un transfert de cette compétence TVA. Donc il faudra veiller à ce que l’acheteur reprenne le bail commercial en cours. Mais ce n’est pas considéré comme une contrainte car les investisseurs en statut LMNP (résidence gérée) recherchent justement à poursuivre l’exécution du bail commercial afin de profiter de ses conditions et d’une visibilité.

La location meublée, le nouvel El Dorado immobilier

Le statut LMNP offre de nombreux avantages. L’imposition du revenu locatif est réduite par un mécanisme d’amortissements. Ce régime spécifique permet de payer moins d’impôts tout en effectuant un investissement rentable dans l’immobilier. Il faut cependant veiller à respecter certaines consignes et être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine afin d’adapter son investissement à sa situation fiscale. Investir avec un spécialiste est important car le jour de la revente, vous pourrez contacter ce même conseiller, qui connaitra bien votre situation, et pourra vous conseiller sur une bonne gestion de votre patrimoine.

Obtenir une estimation de votre bien LMNP

La location meublée est un secteur en plein essor, notamment en résidence de services afin de déléguer la gestion de votre logement à des professionnels. En retour de votre investissement vous recevez des loyers réguliers et optimisés fiscalement. Cependant ce marché reste un marché de niche et pour la revente il est nécessaire de solliciter un professionnel. Si vous souhaitez revendre votre bien en résidence gérée vous pouvez nous contacter directement afin que notre entreprise vous transmettre une estimation. Pour effectuer une estimation de votre appartement nous aurons besoin dans un premier temps des documents suivants :

• bail commercial en cours ou projet de bail transmis par l’exploitant
• montant de la taxe foncière
• dernière facture de loyer trimestriel transmise à l’exploitant
• attestation de vente