Que signifie l’amortissement en LMNP et comment fonctionne-t-il ?

Avant de faire l’acquisition d’un bien immobilier, neuf ou ancien, en vue de le louer en meublé, il est indispensable de prendre en considération un certain nombre de choses. En effet, avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, il est important d’anticiper beaucoup de choses.

Parmi elles, il est possible de citer l’amortissement en LMNP. Il s’agit de l’une des plus grandes forces de ce type d’investissement. Alors, que faut-il savoir à propos de l’amortissement LMNP ? Découvrez tout dans cet article !

Quelle est la définition de l’amortissement en LMNP et quel est son fonctionnement ?

Avant de s’intéresser au calcul de l’amortissement en LMNP, il est tout d’abord indispensable de connaître sa définition ainsi que son fonctionnement. Il faut savoir qu’en comptabilité et par définition, l’amortissement est la perte de valeur d’un bien mobilier ou immobilier. Dans le cadre du statut LMNP, l’objet utilisé n’est rien d’autre que le bien immobilier meublé et loué.

Bien sûr, la perte de valeur dudit bien immobilier n’est liée qu’à son usure normale. En effet, sur une période donnée, il est tout à fait normal pour un bien de se dégrader. Cela est alors imputé au titre d’amortissements et c’est ce qui permet de faire baisser les impôts que l’investisseur doit payer sur les loyers perçus.

Ceci étant dit, il est à noter que l’amortissement ne concerne que les biens meublés, ce qui rend éligible toute personne physique ayant investi dans un bien correspondant aux critères donnés. Il faut cependant respecter des critères strictes lorsque cela est fait en direct. En résidence de services cependant vous n’avez rien à faire car c’est l’exploitant qui se doit de respecter les critères de la location meublée.

Aussi, il faut savoir qu’en location meublée, l’usure du bien immobilier se fait en respectant des règles comptables. L’usure du bien est calculée selon différentes composantes de la construction (gros oeuvre, électricité, mobilier etc.) avec un taux d’amortissement différent et une durée d’amortissement différente également. C’est pourquoi il est possible d’approcher une valeur égale à 0 en matière d’imposition. En effet l’amortissement comptable est effectué sur plusieurs années. Entre l’année 12 et l’année 20 de détention nous sommes dans une optimisation maximale de l’amortissement. Lorsque l’investissement est effectué à crédit, il permet d’ajouter à l’amortissement la déduction des intérêts d’emprunts.

Enfin, il est à noter que les investisseurs en LMNP peuvent amortir plusieurs dépenses parmi lesquelles il est possible de citer :

• Les travaux effectués (étanchéité, électricité etc.)
• La valeur HT de l’immobilier (hors terrain).
• La valeur HT du mobilier.
• Les frais d’acte.

Comment faire le calcul de l’amortissement en LMNP ?

Calculer l’amortissement en LMNP est une opération indispensable, mais il est important de savoir qu’elle est souvent sujette à des erreurs. Ce sont des erreurs fiscales à éviter en faisant appel à un expert-comptable. L’expert comptable pourra appliquer pour vous l’amortissement sur plusieurs années et transmettre les liasses fiscales à l’administration. Il s’occupe également de l’enregistrement du bien et de la récupération de la TVA. Deux possibilités fiscales s’offrent à vous en LMNP l’abattement de 50% sur les loyers (régime micro-BIC), ou l’amortissement (régime réel).

En règle générale l’amortissement LMNP est plus intéressant mais c’est du cas par cas. Il faudra faire une étude en fonction de votre situation. Le point positif est qu’il est également possible de réduire le montant que l’on doit payer au comptable grâce à une réduction d’impôts directement sur votre IR. Pour en savoir plus sur cette réduction de la charge comptable nos experts pourront vous accompagner.

Quoi qu’il en soit, le calcul de l’amortissement en LMNP se fait généralement par composant. Cela signifie en d’autres termes qu’il faut décomposer la valeur du bien sur plusieurs éléments comme le mobilier, le gros œuvre, la mise hors d’eau etc. Chaque composante de la construction sera amortie sur un nombre d’années et un pourcentage. Comme le pourcentage et la durée d’amortissement sont connues à l’avance, on sait immédiatement combien de temps il faudra détenir le bien pour optimiser l’amortissement du LMNP.

Aussi, chaque composante du logement loué en meublé est amortissable sur une durée précise. Celle-ci doit également être prise en compte pour des calculs plus corrects. Prenons l’exemple d’un bien acheté au prix de 200 000 € et avec une période d’amortissement de 25 ans.

Pour le calcul de l’amortissement annuel de ce bien, il faut diviser le prix d’acquisition par la période d’amortissement, ce qui donne un résultat de 8 000 €. Il faut ensuite calculer de la même façon l’amortissement des autres composants comme l’immobilier d’une valeur de 5 000 € avec une période de 5 ans. Estimons que les frais de notaire sont de 15 000 € et sont amortissables sur 25 ans.

Au total, sur les 5 premières années, le bien acquis en LMNP a un amortissement annuel de 9 600 €. C’est l’addition de tous les calculs effectués précédemment. Pour obtenir une simulation précise de l’amortissement, nous pouvons vous proposer des biens immobiliers en LMNP et vous transmettre la simulation correspondante.