Pour votre projet d’investissement en LMNP vous pouvez investir sur un programme neuf et sur programme ancien. Certains critères seront différents et votre choix dépendra de vos attentes et de votre projet global. Un actif LMNP ancien sera déjà détenu par un propriétaire et vous rachetez donc le bien en cours d’exploitation.
L’éligibilité des dispositifs pour les logements anciens et neufs
Tout d’abord il faut noter que vous pouvez investir en LMNP en utilisant deux grands dispositifs : Censi-bouvard (ce dispositif est prolongé jusqu’au 31/12/2021) et LMNP classique (régime réel et micro-BIC). Le statut LMNP classique est éligible dans l’ancien et dans le neuf alors que le dispositif Bouvard n’était éligible que dans le neuf. Vous pouvez donc à présent profiter du statut LMNP (amortissement et micro-BIC) sur le neuf et l’ancien mais vous ne pouvez plus utiliser le dispositif Censi-Bouvard.
Récupération de la TVA en loueur meublé
Sur un bien neuf, vous devrez avancer la TVA, et cette dernière vous sera rendue une fois la résidence livrée (mise en place par votre expert comptable). Sur un logement ancien, l’immobilier sera HT sans avancement de TVA car cette dernière aura déjà été régularisée.
La perception des premiers revenus locatifs en résidences de services
Un programme neuf aura une livraison prévisionnelle (entre 12 et 24 mois) et vous ne percevrez votre premier loyer qu’une fois la résidence exploitée. Sur un appartement ancien la résidence sera déjà exploitée, et les premiers loyers seront perçus après le passage chez le notaire, le revenus locatif sera donc perçu plus rapidement.
Les frais de notaire sur le VEFA et l’occasion
Les frais de notaire sont différents selon l’acquisition d’un bien neuf ou d’un LMNP ancien. Dans le neuf (VEFA) les frais de notaire sont en moyenne de 3,5%. Pour une acquisition dans l’ancien les frais de notaire seront de l’ordre de 8% en moyenne. Il faut noter que cet écart peut être gommé sur un LMNP ancien avec le fait de percevoir des revenus locatifs immédiatement après le passage chez le notaire, sans attendre la livraison de la résidence.
