Plus de 3’000 lots LMNP auraient été vendus au cours de l’année 2017, ce qui représente un marché de plus de 200 millions € par an. Avant 2007, ce marché était presque inexistant . Certains investisseurs avertis et bien conseillés ont réalisé de belles opportunités. En effet, il pourra être pertinent de s’intéresser aux lots à la revente. Des professionnels peuvent dénicher des biens de qualité et à des prix attractifs.
Les différentes façons de revendre son bien LMNP
Aujourd’hui, il existe différents canaux permettant de mettre son bien en vente. Le propriétaire aura alors la possibilité de passer par le marché secondaire. Il lui conviendra de trouver un acheteur pour son bien et de se heurter aux difficultés que présentent ce canal. Des publications sur les réseaux sociaux, les sites de petites annonces ou le bouche à oreille seront alors plébiscités. Une autre alternative peut être envisagée. En s’adressant à un spécialiste de l’immobilier traditionnel. Cependant, ces professionnels connaissent mal le secteur des résidences de services et sous-évaluent généralement le bien pensant qu’il ne se vendra pas ou mal. La meilleur alternative consiste à s’adresser à un professionnel de la revente des biens en LMNP. Celui-ci pourra être le gestionnaire de la résidence ou un professionnel du secteur comme le site lmnp.com
Pourquoi revendre son bien LMNP
Prenons l’exemple de monsieur X qui détient une chambre en résidence EHPAD. Celui-ci en a fait l’acquisition il y a 15 ans. Les raisons pour lesquelles il souhaite revendre ce bien sont diverses :
- Récupérer des liquidités
- Effectuer un achat immobilier
- Transmettre des fonds à ses enfants
- Amortir un nouveau bien
- Placer son argent sur un autre support
En faisant l’acquisition d’une chambre en résidence de service médicalisée, monsieur X cherchait un levier pour se créer un complément de revenu. Il est donc passé par un crédit pour financer son investissement et par un expert-comptable pour réaliser son amortissement.
Après une longue période de détention, monsieur X a pu déduire les intérêts d’emprunts de son crédit mais également bénéficier de l’amortissement de son bien pour maximiser ses revenus locatifs. Aujourd’hui, ses aspirations ont changé et, il souhaite acquérir une résidence secondaire en bord de mer. Pour cela, il décide de revendre son bien LMNP. Grâce aux revalorisations du parc immobilier, la valeur son investissement a connu une augmentation, ce qui lui permettra de réaliser une plus-value.
En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, monsieur X bénéficiera d’abattement selon la durée de détention de sa chambre. Possédant depuis maintenant 15 ans son investissement, il bénéficiera d’une exonération partielle d’impôt sur les plus-values. En effet, celle-ci sera accordée à tous les biens détenus durant plus de 5 ans. Monsieur X bénéficiera alors d’un capital non négligeable pouvant alors lui permettre de réaliser son acquisition.
Une autre hypothèse serait que monsieur X souhaite investir à travers d’autres véhicules. Il a porté son choix sur un investissement en parts de SCPI mais souhaite investir en cash. La revente lui permettrait alors de réaliser son investissement et de diversifier son patrimoine typologiquement ainsi que géographiquement.
Nous pouvons également prétendre que monsieur X connaît une situation personnelle complexe (divorce, décès, chômage) et a besoin de liquidités. Un scénario fréquent obligeant certains investisseurs à vendre leur acquisition en résidence de services.
Taux d’abattement sur les plus-values pour la vente d’un bien en LMNP depuis le 1er janvier 2015:
| Durée de détention |
Abattement appliqué après chaque année de détention |
| Assiette pour l’impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans |
0 % |
0 % |
| De la 6 ème à la 21 ème année |
6 % |
1,65 % |
| À la 22 ème année |
4 % |
1,60 % |
| Passé la 22 ème année |
Exonération |
9 % |
Au delà de la 30ème année c’est une exonération totale (IR + prélèvements sociaux)
