Investir dans une résidence de services permet de bénéficier de divers avantages fiscaux en effectuant l’acquisition d’un actif immobilier géré par un professionnel. Ce bien immobilier offrira un confort de gestion car la mise en location sera prise en charge par l’exploitant de la résidence. En retour l’investisseur recevra un versement trimestriel de ses loyers.
Définition du LMNP
Le statut fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’acquérir un bien immobilier dans une résidence de services (sénior, EHPAD, tourisme, étudiant) et de profiter d’un dispositif pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs. Ce dispositif peut être également utilisé en LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec des conditions d’obtention plus strictes. Un bien LMNP pourra être commercialisé dans le neuf et dans l’ancien
Quelles sont les principales résidences de services LMNP ?
- Résidences étudiantes
- Résidences de tourisme
- Résidences d’affaires
- Résidences séniors
- Résidences EHPAD
Chaque catégorie proposera des services différents en fonction de son secteur d’activité et des besoins des résidents.
Quels avantages fiscaux en LMNP ?
L’investissement en résidences de services permet d’utiliser différents régimes fiscaux :
- LMNP classique :Le statut du Loueur Meuble Non Professionnel permet de bénéficier de loyers avec une fiscalité avantageuse (amortissement).
- LMP: Le statut du Loueur Meublé Professionnel permet de bénéficier du même avantage fiscal que le LMNP et offre d’autres avantages (IFI/fiscalité des plus-values) cependant il faut répondre à certaines obligations pour devenir LMP.
- Censi-Bouvard : Ce statut fiscal permet de défiscaliser 11% de la valeur du bien HT pendant 9 ans. Ce statut est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.
LMNP ancien et LMNP neuf
Il est possible d’acquérir un bien immobilier en résidence de services dans le neuf (livraison prévisionnelle) ou dans l’ancien (résidence en exploitation). Dans le neuf vous payerez votre bien TTC (avec une récupération de la TVA sur l’immobilier) et vous aurez un bail généralement compris entre 9 et 12 ans. Dans l’ancien, vous effectuez une acquisition HT et les frais de notaire seront plus importants.
Déclaration de votre LMNP
Pour profiter du statut de Loueur Meublé Non Professionnel il faudra effectuer une déclaration et enregistrer son acquisition immobilière. Vous devrez donc choisir l’une des deux options suivantes pour le traitement de vos revenus locatifs : le régime Micro-BIC et le régime réel simplifié.
Le bail commercial d’un LMNP ?
Un contrat appelé « bail commercial » sera signé pour une période minimale de 9 ans entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence. Ce contrat est un véritable gage de sécurité pour l’investisseur. Quels points sont évoqués dans ce bail commercial :
- le gestionnaire s’occupera du remplissage de la résidence.
- Vous percevrez un loyer trimestriel prédéfini pour toute la durée du bail commercial.
- Le gestionnaire prend à sa charge les frais inhérents à la vie quotidienne du bien : entretien du mobilier, assurances, menus travaux, taxes sur les ordures ménagères etc.
- Un indice de revalorisation locative sera mentionné dans le bail.
La loi Censi-Bouvard et la réduction d’impôt
Le dispositif Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du prix de vente de l’immobilier HT pendant 9 ans. L’investissement en résidence de services via l’amendement Censi-Bouvard impose certaines conditions. Le régime Bouvard sera éligible en loueur meublé dans la plupart des catégories de logements locatifs.
